เมื่อคอนโด ยังเป็นเมกะเทรนด์ จะมีปัญหาได้อย่างไร  

ท่ามกลางกระแสตลาดคอนโดมิเนียมไม่ดี จะ โอเวอร์ซัพพลายหรือเปล่า ประทีบ ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการผู้จัดการ และ ผู้ก่อตั้งบริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) (บมจ.) กลับให้ความเห็นว่า

“ผมว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังดีอยู่ใครๆ อาจจะมองว่ามีเยอะเกินไปหรือเปล่า โครงการใหม่ๆ ขายไม่ดี คงไม่ใช่ทั้งหมดนะครับ เพราะถ้าเป็นอย่างนั้นในเดือนกันยายนนี้เราคงไม่กล้าเปิดพร้อมกัน 3 โครงการ มูลค่ารวมถึง 5,770 บาท ( ศุภาลัย เจริญนคร, ศุภาลัย สถานีสามแยกไฟฉายและศุภาลัย เจริญนคร) คงต้องเปิดทีละโครงการ”

เขาเล่าให้ฟังว่าเมื่อประมาณ 10 กว่าปีก่อน หลังเกิดวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง เป็นช่วงที่ตลาดคอนโดยังไม่ได้ดีมาก ศุภาลัยไปซื้อที่ดินตรงแยกติวานนท์ จังหวัดนนทบุรี ตอนนั้นราคาที่ดินถูกมากประมาณตารางวาละ 6 หมื่นบาท ซึ่งตามกฎหมายสามารถทำสูง 30 ชั้นก็ได้ แต่ไม่กล้าเลยลดลงเหลือ 25 ชั้น  ทั้งๆ ที่ขายในราคาประมาณ 4 หมื่นบาทต่อตารางเมตรเท่านั้น เพราะพฤติกรรมของคนส่วนใหญ่ในช่วงนั้นก็ยังมองว่าซื้อทาวเฮาส์ หรือซื้อบ้านเดี่ยวดีกว่า

แต่เอาเข้าจริงๆ ยังขายได้และขายได้เร็วด้วย  ในขณะที่วันนี้สภาพแวดล้อมเปลี่ยนไป รถไฟฟ้ามีหลายสายมากขึ้น  การคมนาคมสะดวกมากขึ้น คอนโดมิเนียมเลยเป็นเมกะเทรนด์ของการเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่ของพฤติกรรมการอยู่อาศัยของคนในกรุงเทพมหานคร ไม่ต่างกับเทรนด์ของเมืองใหญ่ทั่วโลก เช่น เซี่ยงไฮ้  ไทเป โตเกียว โซล สิงคโปร์

ดังนั้นบ้านหลังแรกของคนยุคนี้เกือบ 70 %  คือคอนโดมิเนียม และทำให้บ้านจัดสรรหลักๆ ต้องไปอยู่ในปริมณฑล ในกรุงเทพฯมีน้อย ที่มีอาจจะเป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์เล็กๆ ไม่กี่ห้อง หรือไม่ก็เป็นบ้านราคาแพงมากไปเลย

ดอกเบี้ยต่ำ กู้ไม่ยาก

ประทีป ยังบอกว่าปัจจุบันดอกเบี้ยเงินกู้ค่อนข้างต่ำ ซึ่งดีมากๆ สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนของเอกชน ส่วนการกู้เงินของคนที่ทำงานประจำในบริษัทเอกชน รัฐ วิสาหกิจ หรือข้าราชการ กู้ได้อยู่แล้ว ถ้าตัวเองไม่ได้ไปสร้างหนี้อะไรไว้มากมาย หรือไม่เป็นหนี้บัตรเครดิต สำหรับคนรุ่นใหม่ที่มีร้านขายของตัวเองซึ่งยุคนี้มีมากขึ้น ก็ควรจะพยายามเอาเงินเข้าบัญชีให้ทางแบงก์เห็นเป็นข้อมูลไว้ว่าสามารถทำเงินได้เท่าไหร่ต่อเดือน ต้องสร้างประวัติที่ดีต่อเนื่อง  ซึ่งถ้าเศรษฐกิจดีขึ้นกว่านี้ ในปีหน้า ดอกเบี้ยก็มีโอกาสจะขึ้น ดังนั้นการกู้เงินก็จะยากกว่าปีนี้อีก

             

4.เหตุผลหลัก ปีหน้าแนวโน้มเศรษฐกิจดีขึ้น

ในมุมมองของประทีปยังบอกว่า มี 4 เหตุผลสำคัญที่ทำให้ปีหน้าเศรษฐกิจจะสดใสขึ้น

  1. การส่งออกเริ่มดีขึ้นตอนนี้ 5% รัฐบาลมีการคาดการณ์ว่าจะถึง 10% เช่นเดียวการท่องเที่ยวที่ตัวเลขนักท่องเที่ยวดีขึ้นต่อเนื่อง
  2. การลงทุนภาคเอกชนเริ่มขยายตัว
  3. การลงทุนภาครัฐหลายโครงการมีการอนุมัติและประมูลได้ไป ในครึ่งปีหลังและเดินเครื่องเต็มที่ปีหน้าแน่นอน
  4. พืชผลการเกษตรเริ่มกระเตื้องขึ้น รายได้ของคนกลุ่มนี้เริ่มมากขึ้นมีผลต่อการจับจ่ายเพิ่มขึ้นด้วย

“ผมฟันธงเลยว่า ครึ่งปีหลังดีกว่าครึ่งปีแรก ปีหน้าดีกว่าปีนี้ ปัจจัยเสี่ยงอย่างอย่างอื่นเช่นเรื่องอุบัติภัยร้ายแรงมากๆ แบบแผ่นดินไหว ภูเขาไฟระเบิด เหมือนบ้านอื่นเมืองอื่นก็ไม่มี  น้ำท่วมปีนี้ก็คงไม่เกิด หรือมีคงไม่เหมือนปี 2554”

หากมองความเสี่ยงในเรื่องธุรกิจอสังหาฯ โครงการใหญ่ๆ อย่างศุภาลัยความเสี่ยงก็ยิ่งน้อยลง เพราะจะได้เปรียบในเชิงปริมาณ ต้นทุนที่ถูกลง  รวมทั้งมีการบริหารจัดการความเสี่ยงเรื่องการเงิน  ด้วยการมีแผนเพิ่มทุนประมาณ 3,400 ล้านบาท พร้อมๆกับขยายศักยภาพเรื่องการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ประทีป กล่าวย้ำว่า “ถ้าเป็นอสังหาฯ รายเล็กโอกาสก็ยังมี ผมอยากจะแนะนำว่าเขาต้องหานิชมาร์เก็ต  หาทำเลที่ดี ที่รายใหญ่ไม่รู้หรือเข้าไม่ถึง เขาจะได้เปรียบเราในเรื่อง Speed ความคล่องตัวสูง ตัดสินใจได้เร็ว เข้าถึงลูกค้าได้เองสามารถเป็นเซลล์ไปในตัว สร้างความเชื่อถือได้ด้วยตัวเอง  ผมว่ามีลูกค้าอีกมากที่ต้องการโครงการเล็กๆ ยูนิตไม่ต้องมากไม่ต้องใหญ่แบบของเรา”

 

 

 

โดย: อรวรรณ บัณฑิตกุล