แม้คอนโด ไฮเอนด์จะกลายเป็นทางออกของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ในวงการอสังหาฯ ที่จะเดินหน้าเติบโตต่อไปจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและผู้บริโภคระดับกลางมีปัญหา NPL หรือหนี้ค้างชำระสูง จนธนาคารมีแนวทางอนุมัติสินเชื่อที่เข้มข้นขึ้น

แต่ในโลกแห่งความเป็นจริงคอนโด ไฮเอนด์ – ลักชัวรี่ มีโอกาสในกลุ่มเล็กๆ ที่มีเงินเดือนมากกว่า 70,000 บาทเท่านั้น โดยคนกลุ่มนี้มีเพียง 7% ของ 23 ล้านคนที่เป็นผู้มีรายได้ในประเทศไทยทั้งหมด และ 7% ที่ว่านี้ไม่ใช่ทุกคนต้องการซื้อคอนโด

นักเก็งกำไรผู้ขับเคลื่อนธุรกิจคอนโดเมืองกรุง

ตลาดหลักของคอนโด จึงยังเป็นตลาดระดับกลางที่มีราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 150,000-200,000 บาท จากการเก็บรวบรวมข้อมูลของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชันแนล ประเทศไทย พบว่าในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ราคาเฉลี่ยคอนโดที่เปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพมีอัตราเกือบ 10,000 ยูนิต จากอัตราคอนโดเปิดใหม่ในไตรมาสเดียวกัน 13,605 ยูนิต ท่ามกลางอัตราคอนโดที่ปรับขึ้นเฉลี่ย 10-20% ต่อปี

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่าสิ่งที่ทำให้คอนโดระดับนี้ยังคงเป็นพระเอก มาจาก นักเก็งกำไร นักลงทุนอสังหาที่จองสิทธิ์ไปขายต่อในกลุ่มผู้ซื้อทั่วไปในรูปแบบใบจอง ขายห้องเมื่อคอนโดสร้างเสร็จ หรือเปิดให้เช่าในทำเลที่มองว่ามีโอกาสโดยเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพ ซึ่งตลอด 10 ปีที่ผ่านมาธุรกิจคอนโดได้ถูกขับเคลื่อนด้วยกลุ่มนักเก็งกำไรมาอย่างต่อเนื่อง

แต่ที่ผิดแปลกกว่า 10 ปีที่ผ่านมาคือ ปัจจุบัน นักเก็งกำไรมีการรวมตัวกันเพื่อสร้างอำนาจต่อรองกับดีเวลลอปเปอร์ในส่วนลดต่างๆ มากขึ้น และในบางทำเลก็ปล่อยหลุดโอน เพราะปล่อยไม่หมด จนปัจจุบันยอดหลุดโอนทั้งนักเก็งกำไร และลูกค้าทั่วไปโดยเฉลี่ยมีมากถึง 30-40% ของยอดจองทั้งหมด

ถึงแม้ว่าอัตราหลุดโอนของนักเก็งกำไรจะมีมากขึ้น แต่ดีเวลลอปเปอร์มองว่ายังเป็นโอกาส เพราะคนกลุ่มนี้ไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องเงินกู้  และยูนิตที่หลุดจองก็สามารถนำมาขายใหม่ในราคาที่สูงขึ้นเมื่อโครงการแล้วเสร็จ ไปพร้อมๆ กับเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่สร้างโอกาสการเติบโตให้กับดีเวลลอปเปอร์ เปิดให้นักเก็งกำไรได้จองต่อ วนต่อเนื่องเป็นวัฏจักร

แม้ตลาดคอนโดในกรุงเทพปัจจุบันจะมีจำนวนมากถึง 35,000 ยูนิต ที่ขายไม่ออก

ตัวเลขนี้สำหรับดีเวลลอปเปอร์ก็อยากจะให้ลูกค้าลืมๆ ไป และหันไปจองโครงการใหม่ๆ ที่สวยกว่า มีดีกว่า สังเกตได้ว่าโครงการใหม่ๆ ที่เปิดออกมาจะมีจุดเด่นด้านการออกแบบ การอำนวยความสะดวก พื้นที่ส่วนรวม และอื่นๆ เช่นยกสระว่ายน้ำขึ้นฟ้าชั้นบนสุด

รอบนอกกรุงเทพเทรนด์ที่ใครๆ ก็ไป

ในปีนี้จากข้อมูลของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยพบว่า ผู้ประกอบการคอนโดให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้งโครงการปัจจุบัน และโครงการในอนาคต เหตุผลเพราะถ้าจะจับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดเพื่ออยุ่อาศัยจริง จะต้องลงเล่นตลาดต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และที่ดินในพื้นที่รอบนอกมีราคาที่สามารถดิเวลลอปเป็นคอนโดราคาที่เข้าถึงคนกลุ่มนี้ได้

แม้คอนโดรถไฟฟ้าสายสีม่วง-นนท์ สุรเชษฐ มองว่าจะโอเวอร์ซัพพลาย ขายยาก โดยเฉพาะคอนโดสายสีม่วง-นนท์ ขายได้ 71% จากทั้งหมด 13,686 ยูนิต ซึ่งไม่มีการขึ้นราคาโครงการ และบางโครงการไม่ยอมขาดทุนเพื่อให้ลูกค้าเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์

ส่วนสายสีน้ำเงินจรัญสนิทวงศ์-เพชรเกษม ได้รับความนิยมจากดีเวลลอปเปอร์และผู้สนใจจำนวนมาก จากโครงการทั้งหมด 18,943 ยูนิต ขายได้ 79% เหลือขาย 3,978 ยูนิต

เพราะคอนโดจะขับเคลื่อนด้วยนักเก็งกำไร ภาพรวมปีนี้คอนโดขยายตัวเพิ่มขึ้น 15% หรือคิดเป็นคอนโดเปิดขายใหม่ 45,000 ยูนิต

 

 

เรื่อง : ณัฐจิตต์ บูราณทวีคูณ วลัยรัตน์